Instrução Normativa
RFB
nº 1435, de 30 de dezembro de 2013
(Publicado(a) no DOU de 02/01/2014, seção 1, página 10)
Dispõe sobre os regimes especiais de pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias, às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil.
(Revogado(a) pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 2179, de 05 de março de 2024)
O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL, no uso das atribuições que lhe conferem os incisos III e XXVI do art. 280 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal do Brasil, aprovado pela Portaria MF nº 203, de 14 de maio de 2012, e tendo em vista o disposto nos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, no art. 2º da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, e nos arts. 24 a 27 da Lei nº 12.715, de 17 de setembro de 2012, resolve:
I - o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004;
II - o regime especial de tributação aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata o art. 2º da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009; e
III - o regime especial de tributação aplicável às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil, de que tratam os arts. 24 a 27 da Lei nº 12.715, de 17 de setembro de 2012.
Art. 2º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e
II - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
§ 2º Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
§ 3º Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 3º A opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, de que trata o art. 2º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela ordem em que estão descritos:
I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
II - inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação”;
IV - regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e
VI - apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br.
§1º O requisito referido no inciso IV do § 2º do art. 6º será comprovado mediante consulta, nos sistemas da RFB, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, da existência de Certidão Negativa de Débitos - CND ou de Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa - CPD-EN válida, nos termos do parágrafo único do art. 18 da Lei nº 12.844, de 19 de julho de 2013.
§2º O requisito referido no inciso V do § 2º do art. 6º será comprovado mediante consulta, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, ao sistema da Caixa Econômica Federal. e
§3º Para apresentação do formulário de que trata o inciso VI do caput, o interessado, ou seu procurador legalmente constituído, deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB, dossiê digital de atendimento, na forma do art. 4º da Instrução Normativa RFB nº 1.412, de 22 de novembro de 2013.
§4º A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada, na forma do art. 5º da Instrução Normativa RFB Nº 1.412, de 2013, ao dossiê digital de atendimento a que se refere o parágrafo anterior:
II – do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 4º O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/Pasep e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), exceto as calculadas na forma do art. 5º sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Art. 5º Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de:
§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e “variações monetárias” decorrentes dessa operação.
§ 2º O pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas de que trata o caput aplica-se a partir de 28 de dezembro de 2012, inclusive em relação à incorporação já submetida ao RET anteriormente.
§ 3º Até 27 de dezembro de 2012, o pagamento mensal de que trata o caput era equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas.
§ 4º Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) das receitas mensais recebidas.
§ 5º Para efeito do disposto no § 4º consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, de valor comercial de:
I - até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009 até 27 de julho de 2010;
II - até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de julho de 2010 até 31 de novembro de 2011;
III - até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 1º de dezembro de 2011 até 27 de dezembro de 2012; e
IV - até R$ 100.000,00 (cem mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012.
§ 6º A opção da incorporação no RET/Incorporação Imobiliária obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, na forma deste artigo, a partir do mês da opção.
§ 7º Do total das receitas recebidas, de que trata o § 1º, poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
§ 8º As demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora.
§ 9º O disposto no § 8º aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET/Incorporação Imobiliária no mercado financeiro.
§ 10. Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto neste artigo não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 6º Observado o disposto no art. 9º, o pagamento do IRPJ e das contribuições, na forma do art. 5º, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
§ 1º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma do art. 5º, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora, em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
§ 2º Para fins do disposto no § 1º, os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
Art. 7º Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 4% (quatro por cento) de que trata o caput do art. 5º serão considerados:
§ 1º Do percentual de 6% (seis por cento) de que trata o § 3º do art. 5º serão considerados para fins de repartição de receita tributária:
§ 2º Do percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 4º do art. 5º serão considerados para fins de repartição de receita tributária:
Art. 8º O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições, na forma dos §§ 2º a 4º e do caput do art. 5º, deverá ser efetuado até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas.
§ 1º Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ e o código de arrecadação:
§ 2º Na hipótese de o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não útil, o pagamento de que trata o caput deverá ser feito no 1º (primeiro) dia útil subsequente.
Art. 9º No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução Normativa, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET/Incorporação Imobiliária, aplicando-se as alíquotas correspondentes, relacionadas no art. 7º, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes códigos de arrecadação:
Art. 10. O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.
§ 1º A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.
§ 2º Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET/Incorporação Imobiliária, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Art. 11. Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931, de 2004.
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, as obrigações tributárias previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 (um) ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Art. 12. O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias definido pela Lei nº 4.591, de 1964.
Art. 13. Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, de valor comercial de:
I - até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009 até 27 de julho de 2010;
II - até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de julho de 2010 até 25 de dezembro de 2011;
III - até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 26 de dezembro de 2011 até 18 de julho de 2012; e
IV - até R$ 100.000,00 (cem mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012.
§ 1º A opção pelo regime especial de tributação, de que trata o caput, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
§ 3º Observado o disposto no art. 15, o pagamento do IRPJ e das contribuições na forma deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.
§ 4º As receitas, custos e despesas próprios da construção sujeitos a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições de que trata o § 1º.
§ 5º Para fins do disposto no § 4º, os custos e despesas indiretos pagos pela construtora no mês serão apropriados a cada obra na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da obra, em relação ao custo direto total da construtora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as obras e o de outras atividades exercidas pela construtora.
§ 6º Para fins de repartição de receita tributária, o percentual de 1% (um por cento) de que trata o caput será considerado:
§ 7º As demais receitas auferidas pela construtora serão tributadas conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica.
Parágrafo único. Na hipótese de o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita recair em dia considerado não útil, o pagamento de que trata o caput deverá ser efetuado no 1º (primeiro) dia útil subsequente.
Art. 15. No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172, de 1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução Normativa, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela construção com opção pelo regime de pagamento unificado de tributos aplicável às construções no âmbito do PMCMV, aplicando-se as alíquotas correspondentes, relacionadas nos incisos do § 5º do art. 13, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes códigos de arrecadação:
Art. 16. A construtora deverá manter escrituração contábil destacada para cada construção, possibilitando a identificação das receitas, custos e despesas relativos a cada construção sujeita ao pagamento unificado.
CAPÍTULO III
DO REGIME ESPECIAL APLICÁVEL A CONSTRUÇÕES OU REFORMAS DE ESTABELECIMENTOS DE EDUCAÇÃO INFANTIL
DO REGIME ESPECIAL APLICÁVEL A CONSTRUÇÕES OU REFORMAS DE ESTABELECIMENTOS DE EDUCAÇÃO INFANTIL
Art. 17. A empresa contratada para construir ou reformar creches e pré-escolas poderá optar pelo regime especial de tributação de que tratam os arts. 24 e 25 da Lei nº 12.715, de 2012.
§ 1º O regime especial de tributação aplica-se até 31 de dezembro de 2018 à construção ou reforma de creches e pré-escolas cujas obras tenham sido iniciadas ou contratadas a partir de 1º de janeiro de 2013.
§ 2º O regime especial de tributação tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem as obrigações da construtora com os contratantes.
§ 3º A opção pelo regime especial depende da prévia aprovação do projeto de construção ou reforma de creches e pré-escolas pelo Ministério da Educação, onde deve constar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos de utilização do imóvel como creche ou pré-escola.
§ 4º A opção pelo regime especial previsto neste artigo deverá ser exercida em relação a cada obra de construção ou de reforma de creche ou de pré-escola.
§ 5º A manifestação da opção pelo regime especial de tributação será considerada efetivada mediante:
§ 6º Os estabelecimentos de educação infantil a que se refere este artigo não poderão ter a sua destinação alterada pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos.
§ 7º O descumprimento do disposto no § 6º sujeitará o ente público ou privado proprietário do estabelecimento de educação infantil beneficiário ao pagamento da diferença dos tributos a que se refere o art. 18 que deixou de ser paga pela construtora, com os devidos acréscimos legais.
Art. 18. Para cada obra submetida ao regime especial de tributação, a construtora fica autorizada a efetuar o pagamento equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado do imposto e das contribuições a seguir:
§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal o total das receitas auferidas pela construtora em virtude da realização da obra.
§ 3º As receitas, custos e despesas próprios da obra sujeita à tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições de que trata o caput, devidos pela construtora em virtude de suas outras atividades empresariais.
§ 4º Para fins do disposto no § 3º, os custos e despesas indiretos pagos pela construtora no mês serão apropriados a cada obra de construção ou reforma de estabelecimentos de educação infantil na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da obra, em relação ao custo direto total da construtora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as obras e o de outras atividades exercidas pela construtora.
Art. 19. A opção pelo regime especial de tributação previsto no art. 18 obriga a construtora a fazer o recolhimento dos tributos a partir do mês da opção.
I - até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houverem sido auferidas as receitas; e
§ 2º Observado o disposto no art. 20, o pagamento unificado do IRPJ e das contribuições na forma deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.
Art. 20. No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172, de 1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução Normativa, a construtora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela construção com opção pelo regime de pagamento unificado de tributos aplicável à construção ou às obras de reforma de estabelecimentos de educação infantil, aplicando-se as alíquotas correspondentes, relacionadas nos incisos I a IV do § 2º do art. 18, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes códigos de arrecadação:
Art. 21. A construtora fica obrigada a manter escrituração contábil segregada para cada obra submetida ao regime especial de tributação.
Art. 22. Para fins de uso do regime especial de tributação nas formas previstas nos Capítulos I a III desta Instrução Normativa, a incorporadora ou a construtora sujeita à tributação com base no lucro presumido deverá manter registro destacado para a identificação da receita mensal recebida ou auferida, conforme o caso, relativa a cada:
I - incorporação imobiliária objeto de patrimônio de afetação, inscrita no RET, observado o disposto nos arts. 1º a 12, no que couber;
II - construção de unidades habitacionais contratada no âmbito do PMCMV, observado o disposto nos arts. 13 a 16, no que couber;
III - obra de construção ou reforma de creches ou de pré-escolas, cujo projeto tenha sido previamente aprovado pelo Ministério da Educação, observado o disposto nos arts. 17 a 21, no que couber.
Parágrafo único. As receitas próprias das respectivas hipóteses de que tratam os incisos do caput, sujeitas à tributação na forma disciplinada nesta Instrução Normativa, não deverão ser computadas na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições devidos pela incorporadora ou pela construtora em virtude de suas outras atividades empresariais.
Art. 23. A pessoa jurídica que optar pelos regimes especiais de pagamento unificado de tributos de que trata esta Instrução Normativa deverá emitir comprovante de regularidade quanto à quitação de tributos federais e demais créditos inscritos em Dívida Ativa da União, mediante Certidão Negativa de Débitos (CND) ou de Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa (CPD-EN) válida referente aos 2 (dois) semestres do ano-calendário em que fizer uso dos benefícios.
Art. 24. A documentação relativa à utilização dos incentivos de que trata esta Instrução Normativa deverá ser mantida em boa guarda até que estejam prescritas eventuais ações que lhes sejam pertinentes.
*Este texto não substitui o publicado oficialmente.